福州“小房子”投资需谨慎

【后市分析】

小户型扎堆上市

从今年后几个月到明年年初的情形看，福州不少地段开始上市大量小户型。短期内小户型在市场上的销售应该问题不大，但按照“90-70”政策要求，随着不断的增量，小户型的投资发展道路悬念倍增。

作为二级市场的中介，一向对房价的变动极其敏感，福建康居房产置业顾问有限公司总经理陈火源认为：福州小户型还有增值潜力的人是过分乐观。投资小户型无非是租金收入与房价的增值收入，现如今小户型的均价每平方米已经高达7000元以上，在国家不断出台调控政策的前提下，进一步上涨的空间相对狭小。从2006年下半年开始，在国家政策“三七比”的引导下，90平方米以下的住宅大幅放量上市，这让小户型单位的开发量得到了理论上的上升。福州小户型的密集开盘，带来的是入住率低的现状。就火车站周边来看，财富第一街、铂晶时代、时代美景、新贵公馆共有约2000套小户型；五四板块的阳光365、帝豪国际、华辰国际、中央公馆，也有2000套；六一路白领沙龙也有大几百套，保守估计，福州市区约有5000套小户型，但入住情况却并不理想，不少小户型房源依然空置。 

投资潜力难料

小户型在销售过程中，开发商大多强调其投资回报，而在小户型扎堆的前提下，消费者真的可以得到如开发商所说的投资回报吗？

据了解，业内计算投资回报，一般是以投资额(即房价)的4％～6％再除以一年１２个月算出基本的月租金参考价，如果实际租金高于这个参考价，那么基本可判定投资该物业比较理想。以8000元均价、50平方米的一间公寓计算，该公寓总价为40万元，按这个计算方法，以4％来看，租金参考价(40万×4％＝16000元，再除以12个月）为1330元，如果以6％计算，则月租金则要达到2000元。记者从杨桥路某小户型项目的物业处了解到，目前该楼盘50平方米的小公寓，如果家电等生活设备一应俱全，则租金仅在1000～1200元之间，存在一定差距。

陈火源认为，市场上大量的小户型放量会造成单套的租金不断下降，现在好地段的小户型月租金以1000～1800元的居多，低者仅600元左右，而且还有进一步下降的趋势。预计，福州房地产市场将在一定程度上出现小户型产品过剩的局面，而且同类产品的竞争激烈，对营销和产品的要求更高。

如今福州的小户型已俨然跻身于新贵行列，再也不能以实惠方便的低姿态来获取消费者的欢心，同样期望用租金平衡按揭的想法也将随着其售价的升高而差距更大。如果寄希望于转手出售,小户型住宅的过渡性又对它产生了制约，因为成员在三人以上的家庭，一般希望有一套更宽敞体面的房子。业内人士分析，统计近年来小户型成交数据，购房自住的都是经济并不充裕的年轻人。任何产品的售价高低，都是由目标客户群决定的，因此，小户型价格涨成“天价”的可能性不大。业内人士表示，以其目前中心城区逼万元的单价来看，让人难以想象它的升值空间。

不过，尽管市场前景不是太好，小户型重新崛起的契机也不是没有。现在很多公司都设在小区内，造成进出人员复杂，管理混乱。国内有些地方已经出台住宅小区禁止开办公司的规定。如果今后福州市也出台相关法规，那商住两用的小户型必将成为那些搬出住宅区的公司的首选。