福州“小房子”投资需谨慎

福州“小房子”投资需谨慎
——“90-70”政策刺激小户型扎堆上市

小户型产品曾引发购房者热切关注

［核心提示］

2002年，小户型首吃螃蟹者“星城国际”的热销，点燃了福州小户型楼盘的燎原之火。

由于面积小，总价低，尤其适合单身白领，又多集中市区中心地段，出租收益较好，付出首付后，便可“以租养贷”，长线获利，还可以高价转手，目前在福州小户型的购买群体中，自住者占40%，投资者约有六成。几年来，小户型可谓是风光无限，创造了诸多销售神话。

今年1月，中庚·国际华府现场购房者哄抢有限的小公寓。星势力一期开盘不足半月就销售一空；3月，正祥·一品新筑甚至出现了一人抢购多套和一套数人争抢的场面……市场热销，价格自然也是节节走高，市中心五一五四路、六一路、华林路等中心轴线上的小户型，均价现已超8000元/平方米。

高房价对于投资者来说则意味着高成本，进入2007年，“90-70”新政影响后的小户型楼盘扎堆上市，但业内人士提醒：往年“租金+增值”的投资“黄金档”有可能将不复重演。

【记者调查】

销售持续火爆

从榕城房产市场出现小户型产品以来，由于其整体供应量较小而“物以稀为贵”，一直备受开发商和投资者的青睐，非常畅销。

2002年底，位于福州杨桥路和西二环路节点的第一个小户型项目“星城国际”卖出3000元/平方米，华林路上的“罗马假日花园”3500元/平方米；2005年，“华城国际”和福州广场“宏运·帝豪国际”的售价达到近5000多元/平方米；而2006年，其价格突然有了大幅攀升，打着精装旗帜的小户型们“粉饰一新”，市场均价攀到了7000元／平方米以上，而近期开出的中央公馆、51公馆、阳光假日公寓、中庚·财富天下等，单价已逼近万元。5年不到，福州小户型价格提升了100%左右。

一直以来，小户型一直是市场中最叫座的一种产品，其租金上升幅度也颇为可观，许多楼盘在一年多的时间里价格就翻了一番，并仍存在一定的上涨空间，如：五四路上的华城国际在2003年销售时均价才4000元/平方米，而到了2004年4月推出该项目二期时,价格已经上升到近5000元/平方米，其租金也从30平方米800元左右，到了现在的1500元以上；位于五四路上的水晶之都2004年的销售均价为4000元/平方米左右，但是随着2005年6月全面交房，租金一直都稳定在30平方米1800～2000元左右，所以该项目在二级市场上的售价也上涨到8000元/平方米左右；五一路的好家碧玉，2004年底上市，售价4500元/平方米左右，租赁市场价已达2000元/40平方米，而租者图的仅仅只是其隔壁好又多超市的生活便利。

供应量仍紧缺

对于小户型一直以来的热销局面以及销售价格的持续增长，不少业内人士把原因归结于其整体开发量过少，而福州前两年销售的项目以中大户型为主，尤其在项目分布上，小户型建设更是大有福州市中心城区的集中密布趋势。

据记者了解，目前福州90平方米以下的房产主要集中在市中心以五四路、五一路、六一路为轴的一类地段，如汇诚·和源居、阳光·假日公寓、中庚·财富天下、君临·香格里、星势力等。由于市中心土地日益稀缺，因此开发商拿到的地块相对较小，不适宜开发规模较大的楼盘，小户型成为市中心楼盘开发商首选的户型产品，因此在市中心的不少楼盘中，有相当一部分是纯小户型楼盘。虽然目前福州市中心也有不少大、中、小户型混合开发的楼盘，但小户型产品在整个楼盘中所占的比例仍较高。 

另一方面，小户型的实用性强，灵活多变，自住、商用、投资均可。我省一资深地产专家告诉记者，高档大户型的需求很长时期以来已经得到大量释放，住宅低端市场的需求还远远没有得到满足。市场对小户型关注度不高，导致产品供应量有限，在供求关系相对不平衡的情况下，抬升了整体的价格。此外，小户型热卖也和福州人的传统置业习惯和投资置业的理念有关。

购买了福州华林路中央公馆的林女士告诉记者，她订购的房子价格高达9000多元/平方米，借款20万、15年按揭。林女士说，他们夫妻俩买房并不是自住用，而是以租养房。林女士和丈夫合计着今后这里的租金至少也可以在1500元/40平方米以上，那么再加上夫妻俩的公积金，每月不用额外交按揭，林女士觉得这种投资方式是一种变相的“存钱”，“小房子”总价低，以后随时都可以出手，相对于其他投资方式来说比较省心。

记者在采访中发现，像林女士夫妻俩这样思想观念的人不在少数，几乎每一个小户型项目里，这样的人群都占有大半的购买比例，甚至有的人购买多套。此外，由于城市土地资源的紧缺，投资小户型，也是对稀缺地块的投资。以2004年底购入的国色天香的小户型为例，40平方米，单价4000元，总额不过16万，如今单价7500元。两年多的时间，总额已升至30多万元，而且每月的租金收入也高达1600元。随着时间的推移，未来还将有进一步升值的空间。

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