高房价已成为中国经济一大不稳定因素
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增大作者：佚名 来源：不详 发布时间：2007-8-21 21:13:00 发布人：runinfos
被动性需求是指由于旧城区改造和拆迁力度的加大，在拆迁货币化的推动下，居民“不得不”买房或租房的需求。近几年，各地政府出于城市建设和旧城改造等政绩需要大规模拆迁，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但是，我国各大城市的拆迁确实非常普遍。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3，拆迁因素对我国各地房地产市场的刺激作用是世界其它各国根本无法比拟的。
投机和投资性住房需求主要是为了出售或出租而形成的需求。房价的过快上涨引起了越来越多的短期炒作行为。特别是在一些大城市、特大城市，国内的民间资金以及国际游资纷纷进入房地产市场。而投机的大量存在又反过来推动了房价的继续上扬，形成了投机与房价上涨相互推动的恶性循环。目前，关于房地产投资的定位和统计没有明确规定，具体测度也很困难。但通过已售而未住的比例可以在一定程度上反映这一问题。据不完全统计，上海、北京、南京、杭州、宁波等房价上涨较快的城市，房屋的“空住率”都高于20%。
第三，成本是推动房价上涨的内在因素。房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等，土地价格和建材价格的上涨，使房地产开发成本不断提高，对房价上涨形成了推动力。
首先，土地交易价格不断上涨。土地是一切经济活动的载体，随着工业化和城市化建设的推进，产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求，大量的土地资源被占用，土地供需矛盾紧张，土地交易价格不断上涨。另外，土地价格的不断攀升，也受到了地方政府的利益驱动。
目前，土地的收入是地方政府财政的支柱。据统计，2003年上海的卖地收入为216亿元，相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大，在这一过程中，地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考虑，地方政府缺乏抑制房价上涨的动力。在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格更是大幅上涨。土地交易价格上涨增加了房地产开发成本，推动了房屋销售价格的上涨。
其次，建材价格上涨较快。从建材成本来看，由于我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段，投资需求旺盛，生产结构偏重于重工业化，对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大，而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段，这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。2004年，建材价格指数曾达到105.1，生产成本增大，必然导致房价提高。
从1998年以来土地、建材价格指数与房屋销售价格指数的变化情况来看，土地和建材价格与房价之间存在很强的相关性。这表明：土地作为房地产开发的源头，建筑材料作为商品房屋生产的基本要素，其价格的上涨不可避免地会传导到商品房价格上。
第四，结构性矛盾未得到根本解决。市场供应结构不合理也是房价上升的主要因素。在市场繁荣、供销两旺的形势下，房地产开发企业在利益比较优势的驱动下过分集中于中高档商品房的建造，中低价商品住房供应量明显不足。
2006年，国家提出了建筑面积90平方米以下住宅不得低于70%的要求，部分地区也在增加“限面积、限价格”住宅的开发，但经济适用房投资比重偏低的矛盾仍很突出。
经济适用房供给不足是房地产结构不合理的主要表现，也是造成我国住房价格居高不下的重要原因。
我国从1998年7月1日开始推行经济适用住房，国务院住房改革的纲领性文件(即1998年国务院23号文件)明确提出要以“建设经济适用住房为主”，但是，由于我国住房保障制度尚未制度化、法律化，地方政府无法获得土地出让收入、而开发商利润较低，各方均缺乏投资建设的积极性，因此，自2000年以来，经济适用房占房地产开发投资额的比重呈直线下滑的态势。2005年，经济适用房投资额下降6.8%，其占房地产开发投资的比重下降至3.3%的历史最低水平，较2000年下降7.6个百分点。2006年，在国家的干预下，经济适用房投资扭转了前几年增速持续下降的局面，而转入增长轨道，比重较2005年略有提高，但也仅占房地产开发投资总额的3.6%，房地产供给结构失衡的程度没有得到根本改变。
经济适用房比重偏低不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。更让人担忧的是，由于供给不足，经济适用房成为稀缺资源，甚至成为寻租的对象，相当一部分本应以中低收入群体为需求对象的经济适用房反而成为富裕阶层的投资工具，严重偏离了政策初衷。上一页 [1] [2] [3] [4] 下一页
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